Меня зовут Максим Иванов. Больше 17 лет я занимаюсь недвижимостью и помогаю инвесторам превращать обычные и даже неликвидные помещения в арендный бизнес. Вход в эту модель начинается не с 50 миллионов, а с 3 000 000 ₽.
Депозит под 13-20% при сопоставимой инфляции даёт реальную доходность около нуля. Фондовый рынок может дать больше, но вместе с просадками на десятки процентов. Квартира под сдачу понятна, но приносит скромный денежный поток и требует оперативного участия.
Коммерческая недвижимость работает иначе: стоимость объекта растет на уровень инфляции и при этом даёт арендный поток сверху. Ваш актив - это помещение и арендатор.
Большинство людей не заходят в коммерческую недвижимость не потому, что посчитали и отказались, а потому, что даже не начали считать. Кажется, что нужны десятки миллионов, годы опыта и связи. Разберём по порядку.
«Нужны десятки миллионов»
Вам не обязательно покупать дорогостоящий объект, вы можете взять его в аренду. Коммерческая недвижимость считается по доходному методу от арендатора. Вам достаточно уметь подобрать арендатора под объект и заселить его
«Нужно годами разбираться в недвижимости»
Параметрами хорошего коммерческого помещения являются: сколько людей живет вокруг, какой трафик проходит мимо помещения и площадь помещения. Для кладовок важен только один - сколько людей живет вокруг.
«Это вторая работа, а не пассивный доход»
Оператор и управляющая команда снимают операционку. Классический бизнес с похожей доходностью забирает 40+ часов в неделю.
Я пришел в недвижимость в 19 лет и начинал обычным риелтором - в первые годы стал лучшим молодым риелтором города. За 17 с лишним лет прошел путь от агентских сделок до девелопмента: сегодня мы с командой находим помещения, выкупаем или арендуем их, превращаем в арендный бизнес и берём на управление.
Я сам инвестирую в те же объекты, которые разбираю в своих каналах: хожу по подвалам, торгуюсь с собственниками, прохожу конфликты с ТСЖ и считаю каждую финмодель. В канале я разбираю реальные цифры, правила подбора объекта, параметры локации, спрос вокруг помещения и логику финмодели - чтобы вы понимали, почему объект может заработать, а не просто верили на слово.
В коммерческой недвижимости нет одной «правильной» стратегии - есть ваша цель, капитал и готовность к риску.
Вы не покупаете помещение, а создаёте бизнес: берёте в долгосрочную аренду подходящее помещение в плотном жилом районе, строите в нём кладовки и подключаете оператора. Вложения идут в запуск - ремонт, металл, оборудование. Требует правильной локации и сильного договора аренды.
Вы покупаете недооцененный объект без арендатора, как и в спекулятивной стратегии: подбираете помещение в плотном жилом районе, строите кладовки, подключаете оператора и запускаете заполнение. После выхода объекта на 90% загрузки проводите индексацию и продаете его как готовый арендный бизнес или оставляете себе как постоянный денежный поток.
Обе стратегии считаются заранее: до сделки вы видите финмодель с доходами, расходами и сроком окупаемости - и принимаете решение на цифрах, а не на обещаниях. Цифры - ориентир по реальным объектам.
Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, 10. Подвальное помещение 156,4 м², которое город несколько раз не мог продать на торгах. Мы купили его за 6 440 000 ₽ плюс комиссия торгов - около 42 000 ₽ за квадратный метр, заметно ниже рынка. Превратили в кладовые с автоматизацией: приложение, камеры, круглосуточный доступ.
Сейчас объект приносит 110 000 ₽ в месяц, плановая окупаемость - 60 месяцев. И это стартовые цифры: при заполнении оператор индексирует ставки по ячейкам - на наших объектах индексация проходит до трёх раз в год. Коммуникации по стенам съели часть площади, с жителями дома пришлось договариваться. Я рассказываю об этом открыто - именно так выглядит реальная сделка.
Люди живут в квартирах, где нет места: велосипеды, резина, коляски, сезонные вещи. В новостройках кладовых почти не делают, а квадратный метр стоит столько, что хранить коробки дома - дорогое удовольствие. Кладовые - растущий тренд: в России этот формат пока находится на самом начальном уровне развития. Стартовать можно от 3 000 000 ₽, а ячейка рядом с домом за несколько тысяч рублей в месяц остается услугой с постоянным спросом.
Помещение делится на десятки ячеек: съехал один клиент - объект продолжает зарабатывать. У офиса или магазина арендатор один, и его уход - это ноль дохода.
Спрос на хранение вырос на 60% в период пандемии и на 40% после 2022 года - людям нужно хранить вещи несмотря на экономическую ситуацию.
При высокой загрузке ставки по ячейкам индексируются - доход догоняет и обгоняет инфляцию.
Оператор и автоматизация берут на себя клиентов, оплату и доступ. Управлять кладовой проще и дешевле, чем офисом или объектом с ретейлом.
Инвестиции возвращаются в 2-3 раза быстрее, чем при покупке жилья под сдачу.
Если вам обещают доходность и не рассказывают о рисках - закрывайте такую страницу. Вот о чем я предупреждаю каждого инвестора до сделки.
Локация. Главный риск. Если вокруг недостаточно жителей или людям неудобно добираться, объект будет заполняться медленно. Поэтому район проверяется до сделки: ёмкость, конкуренты, барьеры.
Помещение. Вода, низкие потолки, коммуникации, плохие документы. Примерно 90% подвалов вообще не подходят под кладовые - наша работа в том, чтобы отказаться от плохого объекта до того, как вложены деньги.
Договор. В арендной модели защита инвестора - зарегистрированный долгосрочный договор, который нельзя расторгнуть по желанию собственника. Слабый договор может разрушить даже хорошую экономику.
Темп заполнения. Объект выходит на плановую загрузку за месяцы, а не мгновенно. Финмодель должна выдерживать медленный сценарий - мы считаем три сценария, а не только оптимистичный.
Риск - это плата за доходность. Нельзя зарабатывать без риска: степень доходности определяется риском и трендами. Риски нужно принимать и работать с ними. Тренды нужно замечать и успевать работать, пока они не начали стагнировать.
- Максим Иванов
